Ratgeber
Was macht eine Hausverwaltung? Alle Aufgaben
Eine Hausverwaltung kümmert sich um Geld, Technik und Recht Ihrer Immobilie. Sie bucht Zahlungen, erstellt Abrechnungen, beauftragt Handwerker, organisiert Versammlungen und hält Fristen ein. Welche Aufgaben einer Hausverwaltung genau dazugehören, hängt davon ab, ob Sie eine WEG oder ein Mietshaus verwalten lassen.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtEine Hausverwaltung erledigt Buchhaltung und Abrechnungen, Instandhaltung, Versammlungen, Mieterkontakt und Fristen – damit Ihre Immobilie Wert und Ertrag behält.
Wissen Sie, wofür Sie Ihre Verwaltung eigentlich bezahlen?
Viele Eigentümer merken erst, was eine Verwaltung leistet, wenn sie es nicht mehr tut. Die Heizung fällt im Januar aus. Niemand geht ans Telefon. Die Jahresabrechnung kommt nicht. Der Mieter in der Wohnung in Erle zahlt seit drei Monaten nicht.
Eine gute Hausverwaltung sorgt dafür, dass so etwas gar nicht erst passiert. Oder dass es schnell gelöst wird. Ihre Aufgaben lassen sich in drei Bereiche teilen: kaufmännisch, technisch und rechtlich. Hier sehen Sie alle drei – und den Unterschied zwischen WEG und Mietshaus.
Kaufmännische Aufgaben: das Geld im Griff
Das ist der größte Teil der Arbeit. Er läuft oft unsichtbar im Hintergrund.
- Konten führen: Hausgeld oder Mieten einziehen, Rechnungen bezahlen, alles sauber buchen.
- Mahnen: Säumige Zahler schnell erinnern, bevor Rückstände wachsen.
- Wirtschaftsplan: In der WEG die Kosten fürs nächste Jahr schätzen und das Hausgeld festlegen (§ 28 Abs. 1 WEG).
- Jahresabrechnung: Am Jahresende abrechnen, was wirklich ausgegeben wurde (§ 28 Abs. 2 WEG).
- Vermögensbericht: Jedem Eigentümer zeigen, wie hoch die Rücklage ist (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Nebenkostenabrechnung: Für Vermieter die Betriebskosten an die Mieter abrechnen – spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Versicherungen: Gebäude- und Haftpflichtversicherung prüfen und Schäden melden.
Diese kaufmännischen Aufgaben der Hausverwaltung sind keine Kleinigkeiten. In Gelsenkirchen ist zum Beispiel der Hebesatz der Grundsteuer B für Wohngrundstücke deutlich gestiegen. Eine gute Verwaltung passt dann den Wirtschaftsplan und die Vorauszahlungen der Mieter rechtzeitig an. Mehr dazu im Ratgeber Grundsteuer in Gelsenkirchen.
Technische Aufgaben: das Haus in Schuss halten
Gebäude in Gelsenkirchen sind im Schnitt rund 64 Jahre alt. Das sagt der Wohnungsmarktbericht der Stadt. Alte Häuser brauchen Pflege. Hier kommt die technische Verwaltung ins Spiel.
- Begehungen: Regelmäßig nach Dach, Keller, Treppenhaus und Außenanlagen sehen.
- Instandhaltung: Schäden erkennen, Angebote einholen, Handwerker beauftragen, Arbeiten abnehmen.
- Notfälle: Bei Rohrbruch oder Heizungsausfall sofort handeln (§ 27 WEG erlaubt das auch ohne Beschluss).
- Wartungen und Prüfungen: Heizung, Aufzug, Rauchwarnmelder, Trinkwasser und Legionellen nach Plan prüfen lassen.
- Verkehrssicherung: Winterdienst, Gehwegreinigung und Baumkontrolle organisieren. Wer das versäumt, haftet bei Unfällen.
GOTTSCHLING Immobilien hat dafür einen eigenen Hausmeisterservice. Kleinere Arbeiten gehen so schneller, ohne lange Suche nach einem freien Betrieb.
Rechtliche und organisatorische Aufgaben
Eine Verwaltung muss viele Gesetze kennen: das Wohnungseigentumsgesetz, das Mietrecht im BGB, die Betriebskostenverordnung, die Heizkostenverordnung und die Landesbauordnung NRW.
- Eigentümerversammlung: Mindestens einmal im Jahr einladen, mit mindestens drei Wochen Frist (§ 24 WEG). Leiten, protokollieren, Beschlüsse in die Beschlusssammlung eintragen.
- Beschlüsse umsetzen: Was die Eigentümer beschließen, muss der Verwalter auch machen.
- Vertretung: Der WEG-Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen, auch vor Gericht (§ 9b WEG).
- Mietverträge: In der Mietverwaltung Verträge vorbereiten, Kündigungen und Mieterhöhungen rechtssicher formulieren.
- Fristen überwachen: Abrechnungsfristen, Kündigungsfristen, Prüffristen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWEG-Verwaltung und Mietverwaltung: andere Aufgaben, anderer Auftraggeber
Das wird oft verwechselt. Eine WEG-Verwaltung arbeitet für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie kümmert sich nur um das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung. Ihre Pflichten stehen vor allem in §§ 18 bis 29 WEG.
Eine Mietverwaltung arbeitet für einen einzelnen Vermieter. Sie kümmert sich um seine Mieter: Mieteingang, Nebenkostenabrechnung, Mängel in der Wohnung, Mieterwechsel.
Wer eine vermietete Eigentumswohnung hat, braucht oft beides. Den genauen Unterschied erklärt der Ratgeber WEG-, Miet- oder Sondereigentumsverwaltung. Alle Pflichten des WEG-Verwalters im Detail finden Sie unter Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters.
Was gehört meist nicht zu den Grundaufgaben?
Nicht alles ist im Grundpreis enthalten. Diese Aufgaben kosten bei den meisten Verwaltungen extra:
- zusätzliche Eigentümerversammlungen und Umlaufbeschlüsse
- Großsanierungen mit Ausschreibung und Bauleitung
- Mahnungen, Mieterhöhungen und Klagen
- Bearbeitung von Versicherungsschäden
- Neuvermietung und Mietersuche
Das ist kein Trick, wenn es offen im Vertrag steht. Bei GOTTSCHLING Immobilien stehen diese Aufgaben der Hausverwaltung transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag. Sie sehen also vorher, was eine Zusatzleistung kostet. Die Mietersuche übernimmt das hauseigene Maklerteam. Es hat bereits über 1.000 Vermietungen begleitet. Mehr dazu auf der Seite Wohnung vermieten in Gelsenkirchen.
Woran Sie merken, dass Ihre Verwaltung ihre Aufgaben erfüllt
Ob Ihre Verwaltung ihre Aufgaben erfüllt, prüfen Sie mit diesen fünf Fragen:
- Kommt die Jahresabrechnung jedes Jahr pünktlich?
- Werden Schäden zügig behoben?
- Bekommen Sie auf Nachrichten eine Antwort?
- Werden Beschlüsse wirklich umgesetzt?
- Können Sie Belege und Unterlagen einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG)?
Zweimal „Nein“? Dann lohnt ein Blick auf die Ratgeber Hausverwaltung reagiert nicht und Hausverwaltung wechseln in Gelsenkirchen.
GOTTSCHLING Immobilien betreut rund 4.000 Einheiten. Die Verwaltung ist zertifiziert nach § 26a WEG und Mitglied im VDIV NRW. Was das für Ihr Haus kostet, sehen Sie sofort im Preisrechner: 24 € netto je Einheit und Monat.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Welche Pflichten hat eine Hausverwaltung gegenüber Eigentümern?
Der WEG-Verwalter muss das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß verwalten. Dazu gehören Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Erhaltung des Gebäudes und mindestens eine Eigentümerversammlung im Jahr. Jeder Eigentümer hat Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und Einsicht in die Unterlagen (§ 18 WEG). Werden diese Pflichten verletzt, kann der Verwalter haften.
Was macht eine Hausverwaltung für Vermieter?
Für Vermieter übernimmt die Mietverwaltung den Mieteingang, das Mahnwesen, die Nebenkostenabrechnung, Reparaturen in der Wohnung und den Kontakt zu den Mietern. Auf Wunsch kommen Mieterhöhungen und Mieterwechsel dazu. Sie müssen sich dann kaum noch selbst kümmern. Details stehen auf der Seite Leistungen der Mietverwaltung.
Muss die Hausverwaltung Reparaturen selbst bezahlen?
Nein. Die Verwaltung organisiert Reparaturen, bezahlt werden sie aber aus dem Geld der Eigentümer. In der WEG kommt das Geld aus dem Hausgeld oder der Erhaltungsrücklage. Kleine und dringende Maßnahmen darf der Verwalter allein beauftragen (§ 27 WEG). Größere Arbeiten brauchen einen Beschluss der Eigentümer.
Ist die Hausverwaltung für den Winterdienst zuständig?
In Gelsenkirchen müssen die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke Gehwege räumen und streuen. Die Verwaltung organisiert das meist über einen Hausmeisterdienst. Werktags muss ab 7 Uhr geräumt sein, an Sonn- und Feiertagen ab 9 Uhr. Mehr dazu im Ratgeber Winterdienst in Gelsenkirchen.
Muss eine Hausverwaltung erreichbar sein?
Eine feste Uhrzeit schreibt das Gesetz nicht vor. Aber eine ordnungsgemäße Verwaltung ist ohne Erreichbarkeit nicht möglich. Für Notfälle wie Wasserschäden muss es einen Weg geben, schnell Hilfe zu holen. GOTTSCHLING Immobilien ist für Gelsenkirchen montags bis freitags von 9 bis 15 Uhr telefonisch erreichbar.
Kümmert sich die Hausverwaltung auch um Mieter in der WEG?
Nein, nicht die WEG-Verwaltung. Sie ist nur für die Gemeinschaft zuständig. Um Ihre Mieter kümmert sich eine Mietverwaltung oder eine Sondereigentumsverwaltung. GOTTSCHLING Immobilien bietet die Sondereigentumsverwaltung in Häusern an, in denen sie auch die WEG verwaltet.
Was ist eine technische Hausverwaltung?
Mit technischer Hausverwaltung ist der Teil gemeint, der sich um das Gebäude selbst kümmert. Dazu zählen Begehungen, Wartungen, Prüfungen, Reparaturen und Sanierungen. Gerade bei älteren Häusern in Gelsenkirchen ist dieser Teil wichtig, weil Schäden sonst teuer werden. Bei den meisten Verwaltungen ist die technische Betreuung Teil der normalen Hausverwaltung.
Fazit
Eine Hausverwaltung hat drei große Aufgaben: das Geld verwalten, das Haus erhalten und das Recht einhalten. In der WEG arbeitet sie für die Gemeinschaft, in der Mietverwaltung für den Vermieter. Prüfen Sie, ob Ihre Verwaltung diese Aufgaben wirklich erfüllt. Wenn nicht, zeigt Ihnen der Preisrechner sofort, was eine Verwaltung durch GOTTSCHLING Immobilien für Ihr Haus in Gelsenkirchen kosten würde.
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