Ratgeber
Fenstertausch in der WEG: Wer zahlt?
Fenster gehören in der WEG fast immer zum Gemeinschaftseigentum. Ohne besondere Regel zahlt deshalb die Gemeinschaft den Austausch, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Die Teilungserklärung oder ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Kosten aber dem einzelnen Eigentümer zuweisen.
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- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtFenster sind meist Gemeinschaftseigentum, deshalb zahlt grundsätzlich die WEG. Teilungserklärung oder Mehrheitsbeschluss können die Kosten auf den einzelnen Eigentümer übertragen.
Es zieht durchs Schlafzimmer – wer bezahlt das neue Fenster?
Der Rahmen ist morsch. Die Dichtung bröselt. Im Winter zieht es, an der Scheibe läuft Wasser herunter. Ein Angebot vom Fensterbauer liegt schon auf dem Tisch. Bevor Sie unterschreiben, stellt sich eine teure Frage: Zahlen Sie das allein, oder zahlt die Gemeinschaft?
Die Antwort überrascht viele. Das Fenster in Ihrer Wohnung gehört in aller Regel nicht Ihnen allein. Und wer ohne Beschluss tauscht, bleibt im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen und muss trotzdem zurückbauen.
Warum Fenster fast immer Gemeinschaftseigentum sind
Fenster sind Teil der Außenhülle des Hauses. Sie bestimmen das Aussehen der Fassade. Sie schützen gegen Wind und Wetter. Deshalb zählen Außenfenster nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Das gilt für Rahmen, Glas und Außenbeschläge.
Eine Teilungserklärung kann Fenster nicht wirksam zu Sondereigentum machen. Sie kann aber regeln, wer sie erhält und bezahlt. Das ist ein wichtiger Unterschied.
Was oft Sondereigentum ist
- Innere Fensterbank
- Innenliegende Rollos oder Jalousien
Den Innenanstrich der Rahmen weisen viele Gemeinschaftsordnungen dem einzelnen Eigentümer zu.
Was genau bei Ihnen gilt, steht in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.
Wer zahlt? Drei mögliche Fälle
Fall 1: Es gibt keine besondere Regel
Dann zahlt die Gemeinschaft. Die Kosten werden nach dem gesetzlichen Schlüssel verteilt, also nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Sie zahlen nur Ihren Anteil, auch für Ihr eigenes Fenster.
Fall 2: Die Teilungserklärung weist die Kosten zu
Viele Gemeinschaftsordnungen sagen: Jeder Eigentümer trägt Instandhaltung und Erneuerung der Fenster seiner Wohnung. Dann zahlen Sie Ihre Fenster allein. Achten Sie genau auf den Wortlaut. Steht dort nur „Instandhaltung“, ist unklar, ob auch der komplette Austausch gemeint ist. Solche Klauseln werden von Gerichten eng ausgelegt.
Fall 3: Die Gemeinschaft beschließt eine neue Kostenregel
Seit der WEG-Reform kann die Gemeinschaft die Kosten für Fenster mit einfacher Mehrheit neu verteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Zum Beispiel: Ab dem nächsten Wirtschaftsjahr trägt jeder Eigentümer die Kosten seiner Fenster. Das muss sachgerecht und klar formuliert sein. Vorlage: Musterbeschluss Kostentragung für Fenster. Mehr zur Änderung von Schlüsseln unter Kostenverteilungsschlüssel in der WEG ändern.
Wer entscheidet über den Austausch?
Auch wenn Sie die Kosten allein tragen: Das Fenster bleibt Gemeinschaftseigentum. Über Art, Farbe, Material und Teilung entscheidet die Gemeinschaft. Nur so bleibt die Fassade einheitlich.
- Gleichwertiger Ersatz eines kaputten Fensters ist Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Gemeinschaft beschließt sie mit einfacher Mehrheit.
- Ein anderes Fenster, etwa bodentief oder in anderer Farbe, ist eine bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG). Auch dafür reicht die einfache Mehrheit, die Kosten trägt dann meist der Antragsteller (§ 21 Abs. 1 WEG).
Praxistipp: Viele Gemeinschaften beschließen einmal einen Fensterstandard. Er legt Material, Farbe, Teilung und Wärmeschutz fest. Danach kann jeder im Rahmen dieses Standards tauschen, ohne jedes Mal neu abzustimmen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenEigenmächtig getauscht: die teure Falle
Ein Eigentümer tauscht seine Fenster auf eigene Faust. Was dann passiert, ist oft bitter:
- Kein Ersatz der Kosten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bekommt er sein Geld meist nicht von der Gemeinschaft zurück, auch wenn die Gemeinschaft hätte zahlen müssen.
- Rückbau möglich. Passt das Fenster nicht zur Fassade, kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen.
- Gewährleistung unklar. Bei Mängeln am Anschluss zur Fassade streiten Eigentümer, Gemeinschaft und Handwerker.
Der sichere Weg: Melden Sie den Schaden schriftlich beim Verwalter. Bitten Sie darum, das Thema auf die Tagesordnung zu setzen. Für den Auftrag eignet sich der Musterbeschluss Erhaltungsmaßnahme mit Auftragsvergabe. Bei echter Gefahr, etwa einer losen Scheibe, muss der Verwalter nach § 27 WEG sofort handeln.
Fenster, Energie und Wert der Wohnung
Neue Fenster sparen Heizkosten und erhöhen den Wohnwert. Im Gelsenkirchener Mietspiegel gibt es für Fenster, die in den letzten zehn Jahren erneuert wurden, aktuell einen Zuschlag von 0,30 € je m². Für Vermieter ist das ein echtes Argument. Mehr dazu im Ratgeber Mietspiegel Gelsenkirchen einfach erklärt.
Steht ein großer Fenstertausch für das ganze Haus an, lohnt ein Blick auf die Finanzierung. Reicht die Erhaltungsrücklage? Sonst hilft eine Sonderumlage. In bestimmten Stadterneuerungsgebieten fördert die Stadt außerdem die Instandsetzung von Holzfenstern im Rahmen des Haus- und Hofflächenprogramms.
Klare Fensterregeln mit GOTTSCHLING Immobilien
Kaum ein Thema sorgt in Eigentümerversammlungen so oft für Streit wie Fenster. Bei der WEG-Verwaltung von GOTTSCHLING Immobilien wird die Teilungserklärung bei Übernahme geprüft. Ist die Fensterregel unklar, bekommt die Gemeinschaft einen Beschlussvorschlag auf Basis der VDIV-Muster. Das Team ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG.
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Häufige Fragen
Sind Fenster in der WEG Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
Fenster sind nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie zur Außenhülle gehören. Eine Teilungserklärung kann sie nicht zu Sondereigentum machen. Sie kann aber regeln, wer die Kosten trägt.
Wer zahlt neue Fenster in der Eigentumswohnung?
Ohne besondere Regel die Gemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Weist die Teilungserklärung die Kosten dem Eigentümer zu oder gibt es einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, zahlt der Eigentümer seine Fenster allein.
Darf ich meine Fenster in der WEG selbst austauschen?
Nicht ohne Beschluss. Das Fenster ist Gemeinschaftseigentum, über Art und Ausführung entscheidet die Gemeinschaft. Wer eigenmächtig tauscht, bekommt die Kosten meist nicht erstattet und riskiert einen Rückbau.
Kann die WEG beschließen, dass jeder seine Fenster selbst bezahlt?
Ja. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG reicht dafür die einfache Mehrheit. Der Beschluss sollte klar sagen, ab wann und für welche Kosten er gilt, und nicht rückwirkend sein.
Was gilt bei einer kaputten Fensterscheibe?
Auch die Scheibe gehört zum Fenster und damit zum Gemeinschaftseigentum. Melden Sie den Schaden dem Verwalter. Bei Gefahr muss er nach § 27 WEG sofort handeln. Die Kosten verteilt der geltende Schlüssel.
Muss ich als Eigentümer für den Fenstertausch der ganzen Anlage zahlen?
Ja, wenn die Gemeinschaft den Tausch beschließt und die Kosten nicht anders verteilt sind. Sie zahlen Ihren Anteil nach Miteigentumsanteilen. Hat Ihre Wohnung schon neue Fenster, kann ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine faire Lösung schaffen.
Gibt es in Gelsenkirchen Förderung für neue Fenster?
In festgelegten Stadterneuerungsgebieten fördert das Haus- und Hofflächenprogramm unter anderem die Instandsetzung von Holzfenstern und Türen. Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt werden. Daneben gibt es Bundesförderung für energetische Maßnahmen.
Fazit
Fenster gehören in der WEG zur Gemeinschaft. Ohne andere Regel zahlen deshalb alle, nach Miteigentumsanteilen. Teilungserklärung oder ein Mehrheitsbeschluss können die Kosten dem Eigentümer zuweisen. Tauschen Sie nie ohne Beschluss, sonst bleiben Sie auf den Kosten sitzen. Ein klarer Fensterstandard verhindert Streit für Jahre. Eine Verwaltung, die das vorbereitet, finden Sie über den Preisrechner.
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