Ratgeber
Verwalter setzt Beschluss nicht um
Der WEG-Verwalter muss Beschlüsse der Eigentümer zügig ausführen. Das gehört zu seinen Kernpflichten als ausführendes Organ der Gemeinschaft. Bleibt er untätig, setzen Sie ihm über den Beirat eine Frist. Entsteht ein Schaden, kann die Gemeinschaft Ersatz verlangen – und ihn jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG).
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtSetzen Sie dem Verwalter über den Beirat schriftlich eine Frist zur Umsetzung; bleibt er untätig, kann die Gemeinschaft Schadensersatz verlangen und ihn mit einfacher Mehrheit abberufen.
Die Hand war oben. Passiert ist nichts.
Die Versammlung hat entschieden: Das Flachdach wird saniert. Die Angebote lagen vor. Alle waren sich einig. Das war vor acht Monaten. Jetzt steht wieder ein Eimer auf dem Dachboden.
Der Verwalter setzt den Beschluss nicht um. Kaum etwas frustriert Eigentümer mehr. Sie haben sich Zeit genommen, diskutiert und abgestimmt. Und dann versickert der Beschluss in der Schublade des Verwalters. Dabei ist die Umsetzung von Beschlüssen genau das, wofür die Gemeinschaft ihn bezahlt.
Warum der Verwalter handeln muss
Seit der WEG-Reform ist die Rollenverteilung klar. Die Gemeinschaft entscheidet durch Beschluss. Der Verwalter führt aus. Er vertritt die Gemeinschaft nach außen und schließt die Verträge (§ 9b Abs. 1 WEG). Ein Beschluss ist für ihn verbindlich, solange er nicht durch ein Gericht für ungültig erklärt wurde (§ 23 Abs. 4 WEG).
Das bedeutet auch: Ein angefochtener Beschluss bleibt bis zum Urteil gültig. Der Verwalter darf ihn nicht einfach liegen lassen, weil ein Eigentümer klagt. Es sei denn, ein Gericht ordnet etwas anderes an oder die Gemeinschaft beschließt, abzuwarten.
Was alles zu den Pflichten gehört, lesen Sie im Ratgeber Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters.
Zuerst prüfen: Ist der Beschluss umsetzbar?
Manchmal liegt das Problem im Beschluss selbst. Prüfen Sie im Protokoll und in der Beschlusssammlung:
- Ist der Beschluss klar genug? Steht drin, was, von wem und zu welchem Preis gemacht wird?
- Ist die Finanzierung geregelt? Reicht die Rücklage oder wurde eine Sonderumlage beschlossen? Mehr dazu im Ratgeber Sonderumlage in der WEG.
- Gibt es eine Frist? Ohne Frist gilt: zügig, also ohne vermeidbare Verzögerung.
- Gibt es echte Hindernisse? Etwa ein Handwerker ohne Termin oder eine fehlende Genehmigung.
Echte Hindernisse muss der Verwalter aber offen kommunizieren. Schweigen ist keine Option.
Schritt für Schritt zur Umsetzung
- Nachfragen. Fragen Sie schriftlich nach dem Stand. Verlangen Sie einen konkreten Zeitplan.
- Beirat einschalten. Der Verwaltungsbeirat überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG). Er vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG).
- Frist setzen. Der Beirat setzt eine angemessene Frist zur Umsetzung, etwa drei Wochen für die Beauftragung. Er weist darauf hin, dass sonst Abberufung und Schadensersatz geprüft werden.
- Unterlagen einsehen. Jeder Eigentümer darf die Verwaltungsunterlagen einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG). So sehen Sie, ob Angebote eingeholt oder Aufträge erteilt wurden.
- Versammlung verlangen. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann eine Versammlung erzwingen (§ 24 Abs. 2 WEG). Siehe Verwalter beruft keine Versammlung ein.
- Abberufen. Jederzeit, mit einfacher Mehrheit (§ 26 Abs. 3 WEG). Siehe WEG-Verwalter abberufen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWer zahlt den Schaden?
Wird ein Schaden größer, weil der Verwalter nicht gehandelt hat, haftet er gegenüber der Gemeinschaft. Typische Beispiele:
- Das Dach wird nicht repariert. Wasser dringt ein und beschädigt Decken und Wohnungen.
- Ein Angebot läuft ab. Der neue Preis ist deutlich höher.
- Eine Förderfrist verstreicht. Zum Beispiel beim Haus- und Hofflächenprogramm in Gelsenkirchen, bei dem der Antrag vor der Auftragsvergabe gestellt werden muss.
Den Anspruch macht die Gemeinschaft geltend, nicht der einzelne Eigentümer. Dafür braucht es einen Beschluss. Oft lohnt sich die Beauftragung eines Anwalts. Eine Vorlage bietet der Musterbeschluss Beauftragung eines Rechtsanwalts.
Wichtig: Der Verwalter haftet nicht für alles. Kann er nachweisen, dass er alles Zumutbare getan hat, etwa bei Handwerkermangel, fehlt das Verschulden. Deshalb ist die Dokumentation auf beiden Seiten entscheidend.
Und Sie als einzelner Eigentümer?
Sie haben einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu gehört die Durchführung von Beschlüssen. Bleibt alles liegen, können Sie notfalls die Gemeinschaft verklagen. Zuständig ist für Anlagen in Gelsenkirchen das Amtsgericht Gelsenkirchen (§ 43 WEG). Einen direkten Anspruch gegen den Verwalter haben Sie seit der Reform in der Regel nicht mehr.
Bevor Sie klagen: Wenn der Verwalter einen Beschluss nicht umsetzt, ist der Weg über Beirat, Versammlung und Verwalterwechsel meist schneller und günstiger.
Beschlüsse, die wirklich umgesetzt werden
Bei GOTTSCHLING Immobilien gehört die Umsetzung von Beschlüssen zur Kernarbeit. Beschlussvorlagen entstehen auf Basis der Musterbeschlüsse des VDIV, dem das Unternehmen angehört. Klare Beschlüsse lassen sich schneller umsetzen. Für kleinere Arbeiten steht der eigene Hausmeisterservice bereit. Mehr dazu unter Leistungen der WEG-Verwaltung.
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Muss der Verwalter jeden Beschluss umsetzen?
Ja. Ein Beschluss ist gültig, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 WEG). Der Verwalter muss ihn zügig ausführen. Nur bei nichtigen Beschlüssen, die gegen zwingendes Recht verstoßen, darf und muss er die Umsetzung verweigern.
Wie lange darf sich der Verwalter mit der Umsetzung Zeit lassen?
Steht im Beschluss eine Frist, gilt sie. Sonst muss er ohne vermeidbare Verzögerung handeln. Was angemessen ist, hängt von der Maßnahme ab. Eine Dachreparatur duldet weniger Aufschub als ein neuer Fahrradständer.
Darf der Verwalter einen angefochtenen Beschluss liegen lassen?
Grundsätzlich nein. Auch ein angefochtener Beschluss ist bis zum rechtskräftigen Urteil gültig. Bei teuren oder schwer rückgängig zu machenden Maßnahmen kann es aber sinnvoll sein, dass die Gemeinschaft beschließt, das Urteil abzuwarten. Der Verwalter sollte das offen ansprechen.
Haftet der WEG-Verwalter, wenn er einen Beschluss nicht umsetzt?
Ja, wenn er schuldhaft untätig bleibt und der Gemeinschaft dadurch ein Schaden entsteht. Den Anspruch macht die Gemeinschaft per Beschluss geltend. Der Verwalter muss sich entlasten, wenn er Hindernisse nicht zu vertreten hatte.
Kann ich als Eigentümer den Verwalter direkt verklagen?
In der Regel nicht. Seit der WEG-Reform richtet sich Ihr Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegen die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft muss dann gegen den Verwalter vorgehen. In Gelsenkirchen ist für Klagen das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Ist das ein Grund, den Verwalter abzuberufen?
Die Abberufung braucht gar keinen Grund. Sie ist jederzeit mit einfacher Mehrheit möglich (§ 26 Abs. 3 WEG). Wiederholte oder schwere Untätigkeit kann zusätzlich eine fristlose Kündigung des Vertrags rechtfertigen. Dann entfällt die Vergütung ab sofort.
Was kostet ein Verwalterwechsel in Gelsenkirchen?
Die laufenden Kosten bei GOTTSCHLING Immobilien betragen 24 € netto je Einheit und Monat und 5 € netto je Stellplatz, zzgl. USt. Im ungünstigen Fall kommen einige Monate Vergütung für den alten Verwalter hinzu, höchstens bis sechs Monate nach der Abberufung. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner.
Fazit
Ein Beschluss ist ein Auftrag, kein Vorschlag. Setzt der Verwalter einen Beschluss nicht um, schalten Sie den Beirat ein und setzen eine klare Frist. Dokumentieren Sie alles, denn bei Folgeschäden kann die Gemeinschaft Ersatz verlangen. Bleibt der Verwalter untätig, berufen Sie ihn mit einfacher Mehrheit ab. Das Angebot für einen Verwalter, der umsetzt, bekommen Sie sofort im Preisrechner.
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