Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss Sonderkosten dem Verursacher zuordnen
Warum sollen alle Eigentümer zahlen, wenn einer sein Hausgeld nicht überweist? Mit einem WEG-Beschluss zu Mahngebühren und anderen Sonderkosten zahlt nur, wer die Kosten auslöst. Grundlage ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Es reicht die einfache Mehrheit.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtPer einfachem Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft Mahngebühren und andere Sonderkosten allein dem Eigentümer belasten, der sie veranlasst hat.
Sie zahlen pünktlich. Und trotzdem für die Mahnung des Nachbarn.
Die Jahresabrechnung liegt vor Ihnen. Unter „Verwaltung“ steht eine Position für Sondervergütungen. Sie fragen nach. Die Antwort: Das sind die Mahnungen für Wohnung 7. Der Eigentümer zahlt seit Monaten zu spät. Bezahlt haben die Mahnungen aber alle. Auch Sie.
Das ist kein Fehler der Verwaltung. Es ist die gesetzliche Grundregel. Der Verwalter hat seinen Vertrag mit der Gemeinschaft, nicht mit dem einzelnen Eigentümer. Seine Zusatzvergütung sind deshalb Kosten der Gemeinschaft. Und die werden nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen verteilt. Was das ist, erklärt das Lexikon: Miteigentumsanteil.
Ein WEG-Beschluss zu Mahngebühren ändert das. Danach trägt der säumige Eigentümer seine Mahnungen selbst. Dasselbe gilt für andere Kosten, die ein Einzelner auslöst.
Der Beschlusstext zum Kopieren
TOP [Nr.]: Verteilung verursachungsabhängiger Verwaltungskosten
1. Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beschließen nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Die folgenden Zusatzvergütungen aus dem Verwaltervertrag vom [Datum] ([§ Nr. des Vertrags / Preisverzeichnis zum Vertrag]) werden nicht nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt. Sie werden allein der Einheit belastet, deren Eigentümer sie veranlasst hat:
a) Mahnungen wegen fälliger Zahlungen an die Gemeinschaft: dem Eigentümer, der in Verzug ist;
b) Mehraufwand für Rücklastschriften, die ein Eigentümer zu vertreten hat: diesem Eigentümer;
c) Erteilung einer Zustimmung zur Veräußerung, soweit die Gemeinschaftsordnung sie verlangt: dem veräußernden Eigentümer;
d) [zusätzliche Abrechnungen bei Eigentümerwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr: dem veräußernden Eigentümer];
e) [Bearbeitung von Anträgen auf Gestattung baulicher Veränderungen: dem antragstellenden Eigentümer].
2. Die Verwaltung weist diese Beträge in der Jahresabrechnung als Einzelkosten der jeweiligen Einheit aus.
3. Die Regelung gilt ab dem Wirtschaftsjahr [Wirtschaftsjahr], bis die Eigentümer etwas anderes beschließen. Die Verteilung aller übrigen Kosten bleibt unverändert.
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Rechtsgrundlage und Mehrheit
Seit der WEG-Reform dürfen die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine andere Verteilung beschließen. Das steht in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Die Gemeinschaftsordnung muss das nicht erlauben. Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Eine Grenze gibt es: Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die neue Verteilung braucht also einen sachlichen Grund. Bei Sonderkosten liegt er auf der Hand. Wer die Kosten auslöst, soll sie auch tragen. Wie man einen Schlüssel für andere Kostenarten ändert, zeigt der Musterbeschluss Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Die Grundlagen erklärt der Ratgeber Kostenverteilungsschlüssel in der WEG.
Welche Kosten in den Beschluss gehören
Nehmen Sie nur Positionen auf, die der Verwaltervertrag tatsächlich als Zusatzvergütung vorsieht. Sonst geht der Beschluss ins Leere. Typisch sind:
- Mahnungen: Der Klassiker. Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld zu spät, muss die Verwaltung mahnen.
- Rücklastschriften: Platzt eine Lastschrift, entstehen Bankgebühren und Arbeit.
- Zustimmung zur Veräußerung: Viele Gemeinschaftsordnungen verlangen sie beim Verkauf. Mehr dazu im Lexikon: Verwalterzustimmung.
- Eigentümerwechsel im laufenden Jahr: Zusätzliche Abrechnungen entstehen nur durch den Verkauf.
- Anträge auf bauliche Veränderung: Wer eine Markise oder Klimaanlage will, löst Prüfaufwand aus.
Bei GOTTSCHLING Immobilien stehen solche Zusatzleistungen transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag. Dazu gehören zum Beispiel Mahnungen und die Zustimmung zur Veräußerung. So sehen alle Eigentümer vorher, was eine Position kostet.
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Der Verwalter stellt seine Zusatzvergütung der Gemeinschaft in Rechnung. Die Gemeinschaft zahlt. In der Jahresabrechnung weist die Verwaltung den Betrag dann als Einzelkosten der Einheit aus. Er erhöht die Nachzahlung dieses Eigentümers. Und diese Nachzahlung kann die Gemeinschaft wie Hausgeld einfordern.
Beispiel: Eine Gemeinschaft hat zehn gleich große Wohnungen. Ein Eigentümer wird im Jahr mehrfach gemahnt. Ohne Beschluss zahlt er davon nur ein Zehntel. Neun Zehntel tragen die pünktlichen Nachbarn. Mit Beschluss zahlt er alles selbst.
Wie Sie die Jahresabrechnung auf solche Positionen prüfen, steht im Ratgeber Jahresabrechnung prüfen. Den Beschluss zur Abrechnung finden Sie im Musterbeschluss Jahresabrechnung und Nachschüsse.
Typische Fehler
- Zu allgemein. „Alle Kosten, die ein Eigentümer verursacht“ ist zu unbestimmt. Nennen Sie jede Position einzeln.
- Rückwirkend. Ein neuer Schlüssel für längst abgerechnete Jahre führt zu Streit. Lassen Sie die Regel ab dem nächsten Wirtschaftsjahr gelten.
- Position fehlt im Vertrag. Was der Verwaltervertrag nicht vorsieht, kann auch nicht verteilt werden.
- Falsches Werkzeug. Verzugszinsen und Kosten eines Gerichtsverfahrens folgen eigenen Regeln. Für den Weg zum Gericht gibt es den Musterbeschluss Hausgeldrückstände einklagen.
Was Sie tun können, wenn ein Miteigentümer dauerhaft nicht zahlt, erklärt der Ratgeber Hausgeld nicht bezahlt.
Faire Kosten mit GOTTSCHLING Immobilien
GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und setzt die Musterbeschlüsse des Verbands ein. Den Beschluss zu verursachten Kosten können Sie gut zusammen mit dem Verwaltervertrag fassen. Dann passen Preisverzeichnis und Verteilung von Anfang an zusammen.
Der Grundpreis ist einfach: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz oder Garage, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Im Preisrechner für die WEG-Verwaltung sehen Sie Ihren Preis sofort. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail und gilt drei Monate. Danach folgt der Vertragsentwurf. Was alles zur Verwaltung gehört, steht auf der Seite WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen. Alle Preise im Überblick zeigt die Seite Kosten der Hausverwaltung. Weitere Vorlagen finden Sie unter Musterbeschlüsse.
Häufige Fragen
Wer zahlt ohne Beschluss die Mahngebühren in der WEG?
Alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen. Die Mahnung ist eine Zusatzvergütung des Verwalters und damit Kosten der Gemeinschaft. Ohne abweichenden Beschluss gilt der allgemeine Schlüssel aus § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Der säumige Eigentümer zahlt dann nur seinen kleinen Anteil.
Welche Mehrheit braucht der WEG-Beschluss zu Mahngebühren?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht. Grundlage ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Eine Regel in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ist dafür nicht nötig. Ein Mindestquorum gibt es nicht.
Darf der Verwalter die Mahngebühr direkt vom säumigen Eigentümer verlangen?
Nein. Der Verwalter hat seinen Vertrag mit der Gemeinschaft. Er rechnet deshalb mit der Gemeinschaft ab. Erst über die Jahresabrechnung wird der Betrag dem Verursacher belastet. Genau dafür braucht es den Beschluss.
Gilt der Beschluss auch für vergangene Jahre?
Das sollten Sie vermeiden. Ein rückwirkender Beschluss für bereits abgerechnete Jahre lädt zur Anfechtung ein. Lassen Sie die Regel ab dem nächsten Wirtschaftsjahr gelten. Dann weiß jeder vorher, woran er ist.
Kann der säumige Eigentümer gegen den Beschluss klagen?
Ja, jeder Eigentümer kann einen Beschluss innerhalb eines Monats anfechten. Bei Wohnanlagen in Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig. Ein klar formulierter Beschluss mit einzeln genannten Positionen hat aber gute Chancen. Wer Kosten auslöst, soll sie tragen – das ist ein sachlicher Grund.
Welche Kosten außer Mahnungen kann man dem Verursacher zuordnen?
Zum Beispiel Rücklastschriften, die Zustimmung zur Veräußerung, zusätzliche Abrechnungen bei einem Eigentümerwechsel und die Bearbeitung von Umbauanträgen. Voraussetzung: Der Verwaltervertrag sieht dafür eine Zusatzvergütung vor. Bei GOTTSCHLING Immobilien stehen diese Positionen transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag.
Fazit
Ohne Beschluss zahlen alle für die Mahnungen eines Einzelnen. Mit einem WEG-Beschluss zu Mahngebühren nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG trägt der Verursacher seine Kosten selbst. Es reicht die einfache Mehrheit. Nennen Sie jede Position einzeln und lassen Sie die Regel ab dem nächsten Wirtschaftsjahr gelten. Was eine Verwaltung mit klarem Preisverzeichnis kostet, zeigt der Preisrechner.
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