Ratgeber
Heizungstausch in der WEG
Eine zentrale Heizung gehört zum Gemeinschaftseigentum. Über ihren Austausch entscheiden die Eigentümer mit einfacher Mehrheit – als Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Die Kosten tragen in der Regel alle Eigentümer nach dem geltenden Kostenschlüssel.
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- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer Tausch der Zentralheizung braucht in der WEG einen Mehrheitsbeschluss. Je nach Art der Maßnahme gelten die Kostenregeln aus § 16 oder § 21 WEG.
Die Heizung ist 30 Jahre alt. Und jetzt?
Im Heizungskeller brummt ein alter Kessel. Der Monteur sagt bei jeder Wartung dasselbe: Der hält nicht mehr lange. Ersatzteile werden knapp. In der Versammlung gehen die Meinungen auseinander. Gas wie bisher? Wärmepumpe? Fernwärme? Und wer soll das bezahlen?
Kaum ein Thema verunsichert Eigentümer so sehr wie die Heizung. Die Regeln haben sich in den letzten Jahren mehrfach geändert. Viele haben Angst, das Falsche zu beschließen. Dabei sind drei Fragen entscheidend: Wer entscheidet, mit welcher Mehrheit, und wer zahlt?
Zentralheizung oder Etagenheizung: Wem gehört was?
Die erste Frage ist immer: Gehört die Heizung der Gemeinschaft oder dem einzelnen Eigentümer? Das steht in der Teilungserklärung.
Zentralheizung
Ein Kessel im Keller versorgt das ganze Haus. Er dient allen Eigentümern. Damit ist er zwingend Gemeinschaftseigentum. Über den Tausch entscheidet die Gemeinschaft.
Etagenheizung
Jede Wohnung hat eine eigene Therme. Oft ist sie dem Sondereigentum zugeordnet. Dann entscheidet und zahlt der einzelne Eigentümer. Aber Achtung: Abgasleitungen, Schornstein und Gasleitungen bis zur Wohnung sind meist Gemeinschaftseigentum. Wer die Etagenheizung tauscht, braucht deshalb oft trotzdem die Gemeinschaft.
Die Heizkörper in der Wohnung sind in vielen Teilungserklärungen Sondereigentum. Das ist aber nicht immer so. Prüfen Sie Ihre Unterlagen genau.
Erhaltung oder bauliche Veränderung?
Das ist die wichtigste rechtliche Weiche. Sie entscheidet darüber, wer am Ende zahlt.
Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG)
Der alte Kessel ist kaputt oder am Ende seiner Lebensdauer. Er wird durch eine zeitgemäße Anlage ersetzt. Das ist Erhaltung. Auch eine modernere Technik kann noch Erhaltung sein, wenn sie dem heutigen Stand entspricht und sich wirtschaftlich rechnet. Die Kosten verteilt der normale Kostenverteilungsschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen.
Bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG)
Die Gemeinschaft wechselt grundlegend das System, ohne dass die alte Anlage ersetzt werden muss. Zum Beispiel ein funktionierender Kessel wird durch eine Wärmepumpe mit neuen Heizkörpern ersetzt. Dann gelten die Kostenregeln aus § 21 WEG. Alle zahlen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Anteile zustimmen oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Mehr unter Bauliche Veränderungen in der WEG.
Für beide Wege reicht für den Beschluss selbst die einfache Mehrheit.
Der Weg zum Beschluss in fünf Schritten
- Zustand prüfen lassen. Ein Fachbetrieb oder Energieberater bewertet Kessel, Leitungen und Heizkörper.
- Varianten vergleichen. Mindestens zwei bis drei Lösungen mit Kosten, Betriebskosten und Lebensdauer.
- Förderung klären. Für den Heizungstausch gibt es Bundesförderung über KfW und BAFA. Die Bedingungen ändern sich oft. Der Antrag muss meist vor der Auftragsvergabe gestellt werden.
- Finanzierung planen. Reicht die Erhaltungsrücklage? Sonst braucht es eine Sonderumlage oder ein Darlehen der Gemeinschaft.
- Beschluss fassen. Mit Variante, Auftragnehmer, Kostenrahmen, Finanzierung und Kostenverteilung.
Eine eigenständige Vorlage bietet der Musterbeschluss Heizungserneuerung. Für die Vergabe allgemein hilft der Musterbeschluss Erhaltungsmaßnahme mit Auftragsvergabe.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenGesetzliche Vorgaben: vorsichtig prüfen
Die Regeln zum Heizungstausch haben sich zuletzt mehrfach geändert. Was vor kurzem noch als Pflicht galt, ist teilweise weggefallen. Neue Vorgaben sind hinzugekommen. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf alte Zeitungsartikel.
Lassen Sie die aktuellen Regeln zum Heizungstausch für Ihr Haus von einem Energieberater oder Fachbetrieb prüfen. Wichtige Fragen sind:
- Welche Heizarten sind für Ihr Gebäude zulässig?
- Welche Vorgaben gelten für neue Gas- oder Ölheizungen in den nächsten Jahren?
- Welche Förderung gibt es aktuell und unter welchen Bedingungen?
- Sind weitere Pflichten zu erfüllen, etwa bei der Dämmung von Leitungen?
In Gelsenkirchen sind die Wohngebäude laut Wohnungsmarktbericht der Stadt im Schnitt rund 64 Jahre alt. Viele Heizungen stammen aus einer Zeit, in der Effizienz kaum zählte. Eine frühe Planung verhindert, dass im Winter der Kessel ausfällt und dann schnell und teuer entschieden werden muss.
Heizungstausch und Vermietung
Vermieten Sie Ihre Wohnung? Dann zählt für Sie zusätzlich das Mietrecht. Ein Teil der Kosten kann unter Umständen als Modernisierung auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB). Reine Erhaltung ist dagegen nicht umlagefähig. Auch die CO2-Kosten der Heizung werden zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.
Details lesen Sie unter Heizungstausch im vermieteten Haus und CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufteilen. Wer die Abstimmung zwischen WEG und Mieter abgeben will, findet Hilfe in der Sondereigentumsverwaltung.
Heizungstausch mit GOTTSCHLING Immobilien planen
Ein Heizungstausch ist für viele Gemeinschaften die größte Einzelausgabe seit Jahren. Bei der WEG-Verwaltung von GOTTSCHLING Immobilien holt das Team Vergleichsangebote ein und bereitet einen klaren Beschluss auf Basis der VDIV-Muster vor. GOTTSCHLING ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG und betreut rund 4.000 Einheiten. Der eigene Hausmeisterservice behält die Anlage im Blick.
Die Verwaltung kostet ab 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € je Stellplatz, zzgl. USt. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail, danach folgt der Vertragsentwurf.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht ein Heizungstausch in der WEG?
Für den Beschluss reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das gilt bei Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG und bei baulicher Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Unterschiedlich ist nur die Frage, wer am Ende zahlt.
Wer zahlt die neue Zentralheizung in der WEG?
Bei Erhaltung alle Eigentümer nach dem geltenden Kostenschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen. Ist der Tausch eine bauliche Veränderung, gilt § 21 WEG. Dann zahlen alle bei großer Mehrheit oder Amortisation, sonst nur die Zustimmenden.
Darf ich meine Etagenheizung allein austauschen?
Wenn die Therme laut Teilungserklärung Sondereigentum ist, entscheiden Sie selbst. Abgasleitung, Schornstein und Gaszuleitung sind aber oft Gemeinschaftseigentum. Sprechen Sie deshalb vorher mit dem Verwalter, ob ein Beschluss nötig ist.
Muss die WEG eine alte Heizung austauschen?
Eine pauschale Austauschpflicht nach Alter sollten Sie nicht ungeprüft annehmen. Die Regeln haben sich zuletzt geändert. Lassen Sie die aktuellen Vorgaben für Ihr Haus von einem Fachmann prüfen. Unabhängig davon gehört eine funktionsfähige Heizung zur ordnungsmäßigen Erhaltung.
Gibt es Fördergeld für den Heizungstausch in der WEG?
Ja, über die Bundesförderung bei KfW und BAFA. Auch Gemeinschaften können Anträge stellen. Die Bedingungen ändern sich oft, und der Antrag muss meist vor der Beauftragung gestellt werden.
Wie finanziert die WEG einen Heizungstausch?
Aus der Erhaltungsrücklage, über eine Sonderumlage oder über ein Darlehen der Gemeinschaft. Oft ist eine Kombination sinnvoll. Für Sonderumlage und Darlehen braucht es jeweils einen eigenen Beschluss.
Kann ein einzelner Eigentümer den Heizungstausch blockieren?
Nein. Es reicht die einfache Mehrheit. Wer den Beschluss für fehlerhaft hält, kann ihn binnen eines Monats beim Amtsgericht anfechten. Für Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Fazit
Der Tausch der Zentralheizung ist Sache der ganzen Gemeinschaft. Für den Beschluss reicht die einfache Mehrheit, die Kosten richten sich nach § 16 oder § 21 WEG. Klären Sie früh die Eigentumsfrage, die aktuellen gesetzlichen Vorgaben und die Förderung. Wer rechtzeitig plant, entscheidet in Ruhe statt im kalten Winter. Den Preis für eine Verwaltung, die das begleitet, sehen Sie im Preisrechner.
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