Ratgeber
Hausverwaltung reagiert nicht – was tun?
Reagiert die Hausverwaltung nicht, setzen Sie schriftlich eine klare Frist und dokumentieren jeden Kontaktversuch. Hilft das nicht, schalten Sie den Verwaltungsbeirat ein. Als WEG können Sie den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen und eine neue Verwaltung bestellen.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtSchriftlich Frist setzen, alles dokumentieren, Beirat einschalten – und wenn nichts passiert, den Verwalter per Mehrheitsbeschluss abberufen und wechseln.
Funkstille bei der Verwaltung
Es tropft durch die Decke. Sie rufen an. Besetzt. Sie schreiben eine Mail. Keine Antwort. Eine Woche später die zweite Mail. Wieder nichts. Der Fleck an der Decke wird größer.
Kennen Sie das? Dann sind Sie nicht allein. Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, ist das eines der häufigsten Ärgernisse von Eigentümern. Viele fühlen sich ohnmächtig. Das müssen Sie nicht. Sie haben klare Rechte. Und es gibt einen festen Weg, den Sie Schritt für Schritt gehen können.
Erst prüfen: Ist es Funkstille oder ein Engpass?
Manchmal steckt kein böser Wille dahinter. Urlaub, Krankheit oder ein Mitarbeiterwechsel. Prüfen Sie kurz:
- Haben Sie die richtige Adresse und den richtigen Ansprechpartner?
- Gibt es ein Kundenportal oder eine Notfallnummer?
- Reagiert die Verwaltung bei anderen Eigentümern?
- Wie lange ist Ihre Nachricht her?
Ein paar Tage ohne Antwort sind ärgerlich, aber noch kein Grund zum Wechsel. Wochen ohne Antwort, fehlende Abrechnungen und liegengebliebene Schäden sind es schon.
Der Weg in 5 Stufen
Stufe 1: Schriftlich mit Frist
Schreiben Sie per E-Mail und zusätzlich per Brief. Beschreiben Sie das Problem genau. Setzen Sie eine klare Frist, zum Beispiel zwei Wochen. Bei Notfällen wie Wasserschäden deutlich kürzer.
Stufe 2: Alles dokumentieren
Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Inhalt jedes Kontaktversuchs. Machen Sie Fotos von Schäden. Das brauchen Sie später für Beschlüsse, Schadensersatz oder Gericht.
Stufe 3: Beirat einschalten
Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 WEG). Er hat oft einen besseren Draht. Mehr dazu unter Der Verwaltungsbeirat: Aufgaben und Haftung.
Stufe 4: Versammlung verlangen
Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert sich der Verwalter, darf der Beiratsvorsitzende einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Dazu der Ratgeber Verwalter beruft keine Versammlung ein.
Stufe 5: Abberufen und wechseln
Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein Grund ist nicht nötig. Den Ablauf erklärt der Ratgeber Hausverwaltung kündigen.
Notfall: Wenn ein Schaden nicht warten kann
Wasser läuft, die Heizung ist im Winter aus, ein Dachziegel droht auf den Gehweg zu fallen. Hier zählt jede Stunde.
Jeder Wohnungseigentümer darf Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens nötig sind (§ 18 Abs. 3 WEG). Rufen Sie also im echten Notfall selbst einen Handwerker. Begrenzen Sie den Auftrag auf das Nötigste, also zum Beispiel das Wasser abstellen und das Leck abdichten. Fotografieren Sie alles. Informieren Sie die Verwaltung sofort schriftlich.
Für größere Reparaturen brauchen Sie dagegen einen Beschluss. Sonst bleiben Sie womöglich auf den Kosten sitzen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWenn Abrechnung, Versammlung oder Beschlüsse fehlen
Funkstille zeigt sich oft nicht nur am Telefon. Typische Folgen sind:
- Keine Jahresabrechnung. Jeder Eigentümer hat Anspruch darauf. Notfalls können Sie den Anspruch beim Amtsgericht Gelsenkirchen einklagen. Mehr unter Verwalter macht keine Abrechnung.
- Keine Versammlung. Der Verwalter muss mindestens einmal im Jahr einladen (§ 24 Abs. 1 WEG).
- Beschlüsse werden nicht umgesetzt. Der Verwalter ist verpflichtet, Beschlüsse durchzuführen. Hilfe gibt der Ratgeber Verwalter setzt Beschluss nicht um.
Für Streit in der WEG ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort des Grundstücks zuständig (§ 43 WEG). In Gelsenkirchen ist das das Amtsgericht Gelsenkirchen an der Bochumer Straße.
Vermieter: Wenn die Mietverwaltung schweigt
Auch Vermieter erleben das. Die Mietverwaltung leitet die Mieten verspätet weiter. Mieter beschweren sich bei Ihnen direkt. Die Nebenkostenabrechnung fehlt.
Das ist gefährlich. Kommt die Nebenkostenabrechnung später als zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, verlieren Sie Nachzahlungen (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei Untätigkeit dürfen Sie Ihren Mietverwaltungsvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Setzen Sie vorher schriftlich eine Frist. Wie der Wechsel läuft, steht unter Mietverwaltung in Gelsenkirchen wechseln.
Erreichbarkeit als Maßstab für die neue Verwaltung
Wer einmal eine Verwaltung erlebt hat, die nicht antwortet, achtet beim nächsten Mal genau darauf. Fragen Sie vor der Wahl: Wann ist das Team erreichbar? Wer ist Ihr Ansprechpartner? Wie läuft ein Notfall? Worauf es bei der Suche noch ankommt, zeigt die Seite Hausverwaltung in Gelsenkirchen gesucht.
GOTTSCHLING Immobilien ist für Gelsenkirchen montags bis freitags von 9 bis 15 Uhr unter +49 201 45 875 433 erreichbar. 17 Mitarbeiter betreuen rund 4.000 Einheiten. Ein eigener Hausmeisterservice hilft bei kleinen Schäden. Eigentümer bewerten das Team mit 4,8 von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen. Wie die Arbeit für Eigentümergemeinschaften aussieht, lesen Sie bei der WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen.
Was eine neue Verwaltung für Ihr Haus kostet, zeigt der Kostenrechner für Ihre neue Hausverwaltung sofort: 24 € netto je Einheit und Monat. Alle Preise erklärt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen. Den ganzen Wechsel beschreibt die Seite Hausverwaltung wechseln in Gelsenkirchen.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wie lange darf eine Hausverwaltung für eine Antwort brauchen?
Eine feste Frist steht nicht im Gesetz. Bei normalen Anfragen sind einige Werktage üblich. Bei Notfällen wie Wasserschäden muss die Verwaltung sofort handeln. Bleibt eine Antwort über Wochen aus, ist das ein Zeichen schlechter Verwaltung und ein guter Grund für einen Wechsel.
Was tun, wenn die Hausverwaltung Mängel ignoriert?
Melden Sie den Mangel schriftlich mit Fotos und setzen Sie eine klare Frist. Informieren Sie den Verwaltungsbeirat. Droht ein Schaden, dürfen Sie im Notfall selbst die nötigsten Maßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Bleibt die Verwaltung untätig, kann die WEG sie per Mehrheitsbeschluss abberufen.
Wo kann ich mich über eine Hausverwaltung beschweren?
Eine staatliche Beschwerdestelle speziell für Hausverwaltungen gibt es nicht. Die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO erteilt die zuständige Behörde. Bei schweren Verstößen gegen das Gewerberecht können Sie sich dort melden. Ist der Verwalter Mitglied in einem Verband, können Sie sich dort melden. Der wirksamste Weg ist aber meist der Beschluss der Eigentümer zur Abberufung.
Kann ich die Hausverwaltung verklagen, wenn sie nicht reagiert?
Ja. Jeder Eigentümer hat Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, also zum Beispiel auf eine Jahresabrechnung (§ 18 Abs. 2 WEG). Seit der WEG-Reform richtet sich die Klage meist gegen die Gemeinschaft. Die verlangt dann vom Verwalter, dass er seine Pflicht erfüllt. Zuständig ist für Gelsenkirchen das Amtsgericht Gelsenkirchen. Lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten.
Haftet die Hausverwaltung für Schäden durch Untätigkeit?
Das kann sein. Wer seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt, kann der Gemeinschaft Schadensersatz schulden. Beispiele sind ein Wasserschaden, der sich durch Untätigkeit ausweitet, oder verlorene Nachzahlungen wegen verspäteter Abrechnung. Dokumentieren Sie deshalb jede Meldung genau.
Kann ich die Versammlung selbst einberufen, wenn der Verwalter nicht reagiert?
Ja, unter Bedingungen. Weigert sich der Verwalter oder fehlt er, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Auch ein Eigentümer kann dazu durch Beschluss ermächtigt werden. Die Einladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen.
Wie schnell kann ich in Gelsenkirchen eine neue Hausverwaltung bekommen?
Den Preis und das Angebot von GOTTSCHLING Immobilien bekommen Sie sofort über den Preisrechner, danach folgt der Vertragsentwurf. Den Rest bestimmt der Ablauf in Ihrer WEG: Einladung mit drei Wochen Frist, Beschluss, Übergabe. Mit guter Vorbereitung ist ein Wechsel innerhalb weniger Monate möglich.
Fazit
Reagiert Ihre Hausverwaltung nicht, gehen Sie in Stufen vor: schriftlich mit Frist, alles dokumentieren, Beirat einschalten, Versammlung verlangen. Im echten Notfall dürfen Sie selbst das Nötigste veranlassen. Bleibt die Verwaltung stumm, kann die WEG sie jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen. Sehen Sie sich vorher an, was eine neue Verwaltung kostet – im Preisrechner für die WEG-Verwaltung von GOTTSCHLING Immobilien bekommen Sie den Preis sofort.
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