Ratgeber
WEG ohne Verwalter: Was jetzt?
Hat eine Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter, vertreten alle Eigentümer sie gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Zur Versammlung lädt dann der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG). Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird – notfalls per Klage.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtOhne Verwalter handeln alle Eigentümer nur gemeinsam; deshalb sollte die Gemeinschaft schnell eine Versammlung einberufen und einen neuen Verwalter bestellen.
Plötzlich ist niemand mehr zuständig
Die Heizungsfirma schickt eine Rechnung. Die Bank fragt, wer das Konto führt. Der Versicherer will einen Ansprechpartner. Und alle schauen sich im Treppenhaus an: Wer kümmert sich jetzt?
So sieht es aus, wenn eine WEG ohne Verwalter dasteht. Das passiert häufiger, als man denkt:
- Die Bestellung ist abgelaufen und wurde nicht verlängert.
- Der Verwalter hat sein Amt niedergelegt. Siehe Verwalter legt sein Amt nieder.
- Die Eigentümer haben abberufen, aber keinen Nachfolger gewählt.
- Der Verwalter ist insolvent oder nicht mehr erreichbar. Siehe Verwalter insolvent.
- Die Gemeinschaft ist klein und hat nie einen Verwalter bestellt.
Was das Gesetz für diesen Fall vorsieht
Die Gemeinschaft hört nicht auf zu existieren. Sie ist weiterhin rechtsfähig. Aber sie hat niemanden, der für sie handelt. Das Gesetz regelt die Lücke so:
- Vertretung: Alle Eigentümer vertreten die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein Vertrag mit einem Handwerker braucht dann im Zweifel die Unterschrift aller.
- Einladung zur Versammlung: Fehlt ein Verwalter, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).
- Notmaßnahmen: Jeder Eigentümer darf ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die nötig sind, um einen drohenden Schaden abzuwenden (§ 18 Abs. 3 WEG). Beispiel: Wasserrohrbruch, Sturmschaden am Dach.
- Anspruch auf Verwalter: Jeder Eigentümer hat Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Die Risiken ohne Verwalter
Ein paar Wochen ohne Verwalter lassen sich überbrücken. Ein paar Monate werden teuer. Diese Gefahren sollten Sie kennen:
- Rechnungen bleiben liegen. Versorger, Versicherer und Dienstleister mahnen. Im schlimmsten Fall wird die Versorgung gekündigt oder der Versicherungsschutz gefährdet.
- Hausgeld läuft nicht. Ohne Wirtschaftsplan und ohne jemanden, der Rückstände mahnt, fehlt Geld in der Kasse.
- Keine Jahresabrechnung. Vermieter in der Anlage können die Betriebskosten für ihre Mieter nicht abrechnen. Die Frist dafür läuft trotzdem (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Kein Verkauf möglich. Verlangt die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zum Verkauf, fehlt der Zustimmende. Mehr im Lexikon: Verwalterzustimmung.
- Haftung. Wenn Verkehrssicherungspflichten wie Winterdienst oder Sicherung loser Bauteile niemand organisiert, drohen Schäden und Ansprüche Dritter.
Ihr Plan in fünf Schritten
- Akute Gefahren sichern. Läuft Wasser? Ist etwas lose? Handeln Sie sofort nach § 18 Abs. 3 WEG. Halten Sie Kosten und Gründe schriftlich fest.
- Bestandsaufnahme. Welche Verträge laufen? Wo liegt das Geld? Wer hat die Unterlagen? Fordern Sie fehlende Unterlagen beim alten Verwalter an. Siehe Alter Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus.
- Angebote einholen. Fragen Sie mehrere Verwaltungen an. Den Preis von GOTTSCHLING Immobilien sehen Sie sofort im Preisrechner.
- Versammlung einberufen. Der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer lädt ein, mit mindestens drei Wochen Frist und in Textform (§ 24 Abs. 4 WEG). Tagesordnung: Bestellung eines Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrags. Wie die Einladung aussieht, lesen Sie unter Einladung und Fristen.
- Verwalter bestellen. Einfache Mehrheit genügt. Details im Ratgeber Neuen Verwalter bestellen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenKein Beirat und niemand ermächtigt?
Das ist der schwierigste Fall. Gibt es keinen Beirat und keinen ermächtigten Eigentümer, kann formal niemand wirksam einladen. Dann gibt es zwei Wege:
- Alle Eigentümer kommen freiwillig zusammen. Sind alle Eigentümer anwesend oder vertreten und einverstanden, können sie auch ohne förmliche Einladung beschließen (Vollversammlung).
- Gericht einschalten. Ein Eigentümer kann beim Amtsgericht klagen, dass ein Verwalter bestellt wird (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Oder er lässt sich ermächtigen, die Versammlung einzuberufen. Für Anlagen in Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig (§ 43 WEG). Mehr dazu unter WEG-Streit vor dem Amtsgericht Gelsenkirchen.
Der Gerichtsweg kostet Zeit und Geld. Wer sich unter den Eigentümern einigt, ist schneller.
Selbst verwalten – eine echte Alternative?
In sehr kleinen Gemeinschaften mit zwei oder drei Wohnungen klappt Selbstverwaltung manchmal. Ein Eigentümer übernimmt dann das Amt. Ist er nicht zertifiziert, geht das nur bei weniger als neun Einheiten. Und nur, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Bedenken Sie aber: Der Eigentümer-Verwalter trägt alle Pflichten. Er erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, lädt ein, führt Protokoll und haftet für Fehler. Viele unterschätzen den Aufwand. Mehr dazu im Ratgeber Selbst verwalten oder verwalten lassen? und auf der Seite Verwalter für die kleine WEG.
Schnell wieder handlungsfähig
Je kürzer die Lücke, desto kleiner der Schaden. GOTTSCHLING Immobilien macht den ersten Schritt einfach. Im Preisrechner sehen Sie sofort Ihren Preis: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz, zzgl. USt. Das gilt auch für kleine Gemeinschaften – ohne Staffel. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail. Danach folgt der Vertragsentwurf. Damit kann der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer direkt zur Versammlung einladen.
GOTTSCHLING Immobilien ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG und Mitglied im VDIV NRW. Das Team verwaltet rund 4.000 Einheiten und hat einen eigenen Hausmeisterservice. Der Sitz ist in Essen, die Termine sind vor Ort in Gelsenkirchen. Wie der Neustart abläuft, lesen Sie unter Verwalterwechsel in 5 Schritten.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wer vertritt eine WEG ohne Verwalter?
Alle Wohnungseigentümer gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Verträge und Erklärungen brauchen dann im Zweifel die Mitwirkung aller. Deshalb ist dieser Zustand im Alltag kaum praktikabel. Ziel sollte die schnelle Bestellung eines neuen Verwalters sein.
Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein, wenn es keinen Verwalter gibt?
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein Eigentümer, den die Versammlung dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung muss in Textform erfolgen und mindestens drei Wochen vorher zugehen. Der Tagesordnungspunkt zur Verwalterbestellung muss klar benannt sein.
Muss eine WEG einen Verwalter haben?
Das Gesetz zwingt keine Gemeinschaft dazu. Aber jeder Eigentümer kann die Bestellung eines Verwalters als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Notfalls kann er das vor Gericht durchsetzen.
Darf ich als Eigentümer ohne Verwalter einen Handwerker beauftragen?
Bei einem drohenden Schaden ja. Jeder Eigentümer darf die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens notwendigen Maßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Für normale Reparaturen braucht es einen Beschluss. Dokumentieren Sie Notmaßnahmen gut, damit Sie Ihre Kosten ersetzt bekommen.
Kann das Gericht einen Verwalter bestellen?
Ja, über eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das Gericht ersetzt dann den fehlenden Beschluss der Eigentümer. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Anlage, in Gelsenkirchen das Amtsgericht Gelsenkirchen. Der Weg dauert aber meist länger als eine Einigung.
Was kostet ein neuer Verwalter für eine kleine WEG in Gelsenkirchen?
Bei GOTTSCHLING Immobilien gilt für jede Größe derselbe Preis: 24 € netto je Einheit und Monat und 5 € netto je Stellplatz, zzgl. USt. Den genauen Betrag sehen Sie sofort im Preisrechner. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail.
Was passiert mit dem Konto der WEG ohne Verwalter?
Das Konto gehört der Gemeinschaft und bleibt bestehen. Ohne Verwalter fehlt aber oft die Verfügungsbefugnis. Die Bank verlangt dann Nachweise, wer die Gemeinschaft vertritt. Mit der Bestellung des neuen Verwalters wird die Kontovollmacht umgestellt.
Fazit
Eine WEG ohne Verwalter ist handlungsunfähig. Alle Eigentümer müssen gemeinsam handeln, Rechnungen und Hausgeld geraten ins Stocken. Sichern Sie zuerst akute Schäden, dann lädt der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer zur Versammlung ein. Dort bestellen Sie mit einfacher Mehrheit einen neuen Verwalter. Das passende Angebot haben Sie mit dem Preisrechner sofort in der Hand.
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