Gelsenkirchen

Mehrfamilienhaus verkaufen in Gelsenkirchen – Verkäufer courtagefrei

Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen verkaufen? Bei GOTTSCHLING Immobilien zahlen Sie als Verkäufer keine Maklerprovision – die Courtage trägt allein der Käufer. Sie bekommen einen Preis, der auf Mieten und Zustand beruht, und Käufer, die finanzieren können.

Kostenlose Bewertung anfragen0201 45 875 433 anrufen

• ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
• rund 4.000 verwaltete Einheiten
• Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
• Mitglied im VDIV NRW

Wann ist der richtige Moment, das Mehrfamilienhaus abzugeben?

Wieder ein Anruf am Freitagabend: Heizung ausgefallen. Dazu die Nebenkostenabrechnung, ein Mieter im Rückstand, ein Angebot für das Dach, das Sie lieber nicht gelesen hätten. Irgendwann fragen sich viele Eigentümer: Lohnt sich das noch?

Typische Gründe für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Gelsenkirchen:

• Es steht eine große Sanierung an – Dach, Fassade, Heizung, Leitungen.
• Der Aufwand passt nicht mehr zum Alter oder zur Lebensplanung.
• Das Haus wurde geerbt und soll unter mehreren Erben aufgeteilt werden.
• Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist abgelaufen – ein Gewinn wäre dann in der Regel steuerfrei.
• Sie wollen Kapital umschichten.

Gelsenkirchen ist eine Stadt der Mehrfamilienhäuser: Laut Wohnungsmarktbericht liegen 77,4 % aller Wohnungen in solchen Gebäuden. Wer ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen verkaufen will, trifft deshalb auf Anleger, die den Markt kennen.

Ihr Vorteil: Als Verkäufer zahlen Sie keine Maklerprovision

Mehrfamilienhäuser sind Kapitalanlagen. Für sie gilt die gesetzliche Halbteilung der Provision aus § 656c BGB nicht – sie betrifft nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Deshalb ist eine andere Regelung möglich.

Bei GOTTSCHLING Immobilien gilt: Der Käufer zahlt 4,76 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Sie als Verkäufer zahlen keine Courtage. Fällig wird die Courtage erst nach dem Notartermin.

Ganz ohne Kosten ist ein Verkauf trotzdem nicht. Je nach Fall kommen Kosten für die Löschung einer Grundschuld, eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank oder Steuern auf einen Gewinn dazu. Was Sie erwartet, zeigt die Seite Maklerprovision in Gelsenkirchen und der Ratgeber Kosten beim Hausverkauf.

Wie der Preis eines Mehrfamilienhauses entsteht

Wer ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen verkaufen will, muss umdenken. Ein Anleger kauft keine Quadratmeter. Er kauft Mieteinnahmen. Deshalb wird ein Mehrfamilienhaus meist nach dem Ertragswert bewertet.

Diese Faktoren zählen

• Jahresnettokaltmiete: die tatsächliche Miete, nicht die Wunschmiete.
• Mietpotenzial: Liegen die Mieten unter dem Mietspiegel Gelsenkirchen? Dann sieht der Käufer Chancen.
• Leerstand: Laut Stadt stehen rund 6,37 % der Wohnungen in Gelsenkirchen leer. Leere Einheiten drücken den Preis – vermietbare Leerstände können ein Argument sein.
• Instandhaltungsstau: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen. Käufer rechnen jede Maßnahme vom Preis ab.
• Lage: Laut Wohnungsmarktbericht liegen die Preise für Mehrfamilienhäuser in der Nordhälfte der Stadt, besonders in Buer, über denen im Süden.

Der städtische Durchschnitt für Mehrfamilienhäuser lag zuletzt bei 921 € pro Quadratmeter. Ihr Haus kann deutlich darüber oder darunter liegen. Eine Einschätzung bekommen Sie über die Immobilienbewertung in Gelsenkirchen. Sie wollen direkt starten? Fordern Sie online Ihre kostenlose Immobilienbewertung an.

Beispielrechnung: Sechs Wohnungen bringen zusammen 36.000 € Kaltmiete im Jahr. Ein Käufer, der das 14-Fache zahlt, bietet 504.000 €. Welcher Faktor in Ihrer Lage realistisch ist, hängt von Zustand und Mietniveau ab.

Die Mieterliste: Das wichtigste Verkaufsdokument

Ohne saubere Mieterliste kein ernsthafter Käufer. Sie sollte für jede Einheit enthalten:

• Lage und Wohnfläche
• Nettokaltmiete und Vorauszahlungen
• Beginn des Mietverhältnisses
• letzte Mieterhöhung
• Höhe der Kaution
• Rückstände oder Streitfälle

Dazu kommen die letzten Nebenkostenabrechnungen, Wartungsverträge, Versicherungen, Grundsteuerbescheid und Nachweise über Modernisierungen. Bei Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung fragen Käufer oft nach der Legionellenprüfung.

Kaufen Käufer ein Haus mit Mietern, übernehmen sie die Mietverträge. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB).

Gelsenkirchener Besonderheiten, die Sie kennen müssen

• Sanierungsgebiet Bochumer Straße: Hier braucht der Verkauf eine Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB – siehe Sanierungsgebiet Bochumer Straße.
• Vorkaufsrecht Schalke-Nord und Bismarck-West: Die Stadt hat dort eine Vorkaufsrechtssatzung. Sie prüft beim Verkauf, ob sie eintritt.
• Grundsteuer: Der Hebesatz für die Grundsteuer B liegt aktuell bei 980 %. Käufer rechnen das in die Nebenkosten ein. Mehr unter Grundsteuer Gelsenkirchen.
• Keine Mietpreisbremse: Gelsenkirchen steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW. Für Mieterhöhungen gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Anleger ist das ein Argument.
• Stadterneuerung: In Fördergebieten gibt es Zuschüsse für Fassade und Hof. Eine bewilligte Förderung kann Bindungen mit sich bringen, die der Käufer übernimmt.

Leer oder vermietet: Was Einzelverkäufe bringen

Manche Eigentümer überlegen, das Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Das kann mehr bringen. Es kostet aber Zeit und Geld: Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notar und Grundbuch.

Dazu kommen Regeln zum Schutz der Mieter. Bei einer Aufteilung hat jeder Mieter beim ersten Verkauf seiner Wohnung meist ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Ein Käufer darf danach drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB). Ein Erfahrungswert aus der Praxis von GOTTSCHLING Immobilien: Vermietete Wohnungen bringen bei üblichem Mietvertrag rund 20 % weniger als leere. Rechnen Sie deshalb ehrlich, ob sich die Aufteilung lohnt.

Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Anleger prüfen gründlich. Sie lesen Mietverträge, rechnen die Rendite und lassen die Bank bewerten. Das braucht Zeit. Die Erfahrungswerte von GOTTSCHLING Immobilien – aus der eigenen Praxis, keine amtliche Statistik:

• schneller Verkauf: rund 4 Monate
• normaler Verkauf: rund 6 bis 7 Monate
• Ausreißer: bis zu 12 Monate

Am schnellsten geht es, wenn alle Unterlagen am ersten Tag bereitliegen. Ein geordneter digitaler Datenraum mit Mieterliste, Abrechnungen und Verträgen spart Wochen. Fehlt etwas, fragt der Käufer nach. Jede Nachfrage kostet Zeit – und oft Vertrauen.

Diese Risiken sollten Sie vor dem Verkauf kennen

• Mietrückstände und Streit: Laufende Räumungsklagen oder hohe Rückstände drücken den Preis. Legen Sie sie offen. Verschweigen kann nach dem Verkauf teuer werden.
• Bekannte Mängel: Feuchte Keller, alte Leitungen, Risse. Bekannte Mängel müssen Sie offenlegen. Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht, wenn Sie etwas arglistig verschweigen.
• Mieten unter dem Mietspiegel: Das senkt den Ertrag und damit den Preis. Für Käufer kann es aber Potenzial sein. Prüfen Sie, ob eine Mieterhöhung nach dem Mietspiegel vor dem Verkauf sinnvoll ist.
• Fehlende Abrechnungen: Offene Nebenkostenabrechnungen gehen nicht automatisch auf den Käufer über. Im Kaufvertrag wird geregelt, wer für welchen Zeitraum abrechnet.
• Steuern: Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Lassen Sie das vorab prüfen.

So läuft der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses

1. Erstgespräch: Ziele, Zeitplan, Diskretion.
2. Objektbesichtigung in Gelsenkirchen: Haus, Keller, Dach, Heizung, Außenanlagen.
3. Unterlagen und Mieterliste: prüfen, ergänzen, ordnen.
4. Preisempfehlung: auf Basis von Ertrag und Zustand.
5. Diskrete Vermarktung: Mieter sollen nicht beunruhigt werden. Auf Wunsch zunächst nur an vorgemerkte Anleger.
6. Käuferprüfung: Finanzierungsbestätigung vor Datenraum und Besichtigung.
7. Verhandlung und Notar: Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung, Übergabe der Mietverträge und Kautionen.

Für einen Energieausweis rechnen Sie nach Erfahrung von GOTTSCHLING Immobilien mit rund 200 bis 250 € (Verbrauchsausweis) oder 500 bis 700 € (Bedarfsausweis). Besichtigungen mit Mietern erfordern Rücksicht. Mieter müssen Besichtigungen nach Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Gut geplante Sammeltermine schonen alle Beteiligten.

Verkaufen oder abgeben? Es gibt auch einen dritten Weg

Viele Eigentümer wollen gar nicht verkaufen. Sie wollen nur die Arbeit loswerden. Dann ist die Verwaltung des Mehrfamilienhauses eine Alternative: Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Handwerker, Mieterwechsel – alles beim Team von GOTTSCHLING Immobilien.

Der Preis ist transparent: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Garage oder Stellplatz, jeweils zzgl. USt. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner für die Mietverwaltung. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail, danach folgt der Vertragsentwurf. Was im Preis enthalten ist, zeigt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen.

Unsicher, was besser ist? Lesen Sie Vermieten oder verkaufen. Zurück zur Übersicht: Immobilie mit Makler in Gelsenkirchen verkaufen.

Warum GOTTSCHLING Immobilien für Ihr Mehrfamilienhaus

• über 400 Verkäufe durch das Maklerteam
• rund 4.000 verwaltete Einheiten – das Team kennt Mietverträge, Abrechnungen und Instandhaltung aus der Praxis
• 17 Mitarbeiter, über 20 Jahre im Ruhrgebiet
• 4,8 von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen
• ausgezeichnet als CHIP TOP-Makler, im Capital Makler-Kompass, von FOCUS und Bellevue

Sitz ist Essen, direkt nebenan. Alle Termine finden vor Ort in Gelsenkirchen statt.

4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97

Häufige Fragen

Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Bei GOTTSCHLING Immobilien zahlt allein der Käufer 4,76 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Als Verkäufer zahlen Sie keine Courtage. Das ist möglich, weil die gesetzliche Halbteilung nach § 656c BGB nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen bewertet?

Meist nach dem Ertragswertverfahren. Grundlage ist die tatsächliche Jahresnettokaltmiete, dazu kommen Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Lage. Instandhaltungsstau und Leerstand mindern den Wert. Eine kostenlose Ersteinschätzung bekommen Sie über die kostenlose Immobilienbewertung.

Muss ich die Mieter über den Verkauf informieren?

Eine Pflicht, schon vor dem Verkauf zu informieren, gibt es nicht. Spätestens für Besichtigungen müssen Mieter rechtzeitig Bescheid bekommen. Nach dem Eigentumswechsel teilen Verkäufer und Käufer den Mietern mit, wohin die Miete künftig geht.

Kann ich ein Mehrfamilienhaus mit Leerstand verkaufen?

Ja. Leerstand senkt meist den Preis, weil der Käufer weniger Miete einnimmt. Sind die Wohnungen in gutem Zustand und gut vermietbar, sehen manche Käufer darin eine Chance. Manchmal lohnt es sich, vor dem Verkauf neu zu vermieten – siehe Leerstand in Gelsenkirchen.

Fällt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Spekulationssteuer an?

Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und das Haus vermietet war, ist der Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig. Nach zehn Jahren ist er meist steuerfrei. Bei gewerblichem Grundstückshandel gelten andere Regeln. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen.

Kann ich mein Mehrfamilienhaus diskret verkaufen?

Ja. Auf Wunsch wird das Haus nicht öffentlich inseriert, sondern zuerst vorgemerkten Kapitalanlegern angeboten. Die genaue Adresse erhalten Interessenten erst nach Prüfung. So bleiben Mieter und Nachbarn zunächst unbeunruhigt.

Was passiert mit den Mietkautionen beim Verkauf?

Der Käufer tritt in die Mietverträge ein und übernimmt damit auch die Pflicht, die Kautionen zurückzuzahlen. Deshalb werden die Kautionen beim Verkauf an den Käufer übertragen. Gibt er sie nicht zurück, kann der Mieter unter Umständen auch den Verkäufer in Anspruch nehmen (§ 566a BGB).

Lohnt sich ein Verkauf, wenn eine große Sanierung ansteht?

Das hängt von Ihrem Kapital, Ihrer Zeit und Ihren Zielen ab. Käufer rechnen den Sanierungsbedarf vom Preis ab, übernehmen dafür aber das Risiko. Wer saniert, kann später oft mehr Miete und einen höheren Preis erzielen. Eine ehrliche Gegenüberstellung ist der erste Schritt.

Fazit

Ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen verkaufen Sie über den Ertrag, nicht über die Quadratmeter. Eine saubere Mieterliste, vollständige Unterlagen und geprüfte Anleger sind die Basis für einen guten Preis. Bei GOTTSCHLING Immobilien zahlen Sie als Verkäufer keine Courtage – sie trägt der Käufer und wird erst nach dem Notartermin fällig. Wer lieber behält, gibt die Arbeit an die Mietverwaltung ab. Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen verkaufen? Fragen Sie jetzt Ihre kostenlose Ersteinschätzung an.

Das könnte Sie auch interessieren

• Immobilienmakler Gelsenkirchen – über 400 VerkäufeGelsenkirchen
• Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen verwalten lassenGelsenkirchen
• Maklerprovision in Gelsenkirchen – wer zahlt was?Gelsenkirchen
• Spekulationsfrist und Steuern beim VerkaufRatgeber
• Vermietete Wohnung verkaufen in GelsenkirchenGelsenkirchen

Quellen

• Stadt Gelsenkirchen – Wohnungsmarktbericht
• Amtsblatt Stadt Gelsenkirchen – Hebesätze Grundsteuer
• § 656c BGB
• § 144 BauGB
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete