Gelsenkirchen
Verwalter für die kleine WEG in Gelsenkirchen
Kleine WEG, Verwalter gesucht? Auch eine kleine WEG mit drei, vier oder sechs Wohnungen hat dieselben gesetzlichen Pflichten wie eine große Anlage. Ein Verwalter übernimmt Abrechnung, Versammlung und Instandhaltung. Er hält Streit aus der Nachbarschaft heraus. Als Verwalter für die kleine WEG rechnet GOTTSCHLING Immobilien mit 24 € netto je Einheit und Monat, ohne Staffel. Den genauen Monatspreis für Ihr Haus zeigt der Preisrechner.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtEine kleine WEG muss keinen Verwalter haben, aber jeder Eigentümer kann einen zertifizierten Verwalter verlangen; ohne Verwalter tragen alle Eigentümer gemeinsam alle Pflichten.
Der Nachbar, der „das schon immer macht“
In vielen kleinen Häusern läuft es so: Ein Eigentümer kümmert sich. Er sammelt das Geld ein, ruft den Dachdecker an und schreibt einmal im Jahr eine Liste der Kosten. Alle sind froh. Bis etwas schiefgeht.
Dann zieht der Nachbar weg. Oder er wird krank. Oder ein neuer Eigentümer fragt: „Wo ist die Jahresabrechnung? Wo ist der Beschluss für die neue Heizung?“ Plötzlich fehlen Unterlagen, Rücklagen sind unklar und die Stimmung kippt.
Fühlen Sie sich ertappt? Dann lohnt ein ehrlicher Blick auf die Pflichten, die auch für kleine Gemeinschaften gelten.
Gleiche Pflichten – egal wie klein das Haus ist
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet nicht nach Größe. Auch eine WEG mit drei Wohnungen braucht:
- einen Wirtschaftsplan mit Hausgeld-Vorschüssen (§ 28 Abs. 1 WEG)
- eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht (§ 28 Abs. 2 und 4 WEG)
- eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
- eine Gebäudeversicherung zum Neuwert und eine Haftpflichtversicherung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG)
- mindestens eine Eigentümerversammlung im Jahr mit Protokoll und Beschlusssammlung (§ 24 WEG)
- die Verkehrssicherung: Winterdienst, Gehwegreinigung, sichere Treppen
Wer diese Pflichten ignoriert, riskiert anfechtbare Beschlüsse, Ärger mit der Versicherung und im schlimmsten Fall eine persönliche Haftung.
Kleine WEG: Verwalter Pflicht oder freiwillig?
Kurz: Pflicht ist ein Verwalter nicht. Aber jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ein einzelner Eigentümer kann den Verwalter also notfalls durchsetzen.
Es gibt eine Ausnahme für sehr kleine Gemeinschaften: Sie gilt für WEGs mit weniger als neun Sondereigentumsrechten. Dazu zählen Wohnungen und zum Beispiel Garagen als Teileigentum. Wurde dort ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt, muss er nicht zertifiziert sein. Das gilt aber nur, solange nicht ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 WEG). Jede Unterschrift unter einen Handwerkervertrag braucht dann im Zweifel alle. Was das im Alltag bedeutet, lesen Sie im Ratgeber WEG ohne Verwalter.
Die vier größten Risiken der Selbstverwaltung
- Streit unter Nachbarn: In einem kleinen Haus kennt jeder jeden. Wenn ein Eigentümer verwaltet und ein anderer kritisiert, wird es schnell persönlich. Ein neutraler Verwalter nimmt den Druck raus.
- Fehlende Rücklage: Ohne Plan wird oft zu wenig zurückgelegt. Gerade in Gelsenkirchen sind viele Häuser alt. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt liegt das Gebäudealter im Schnitt bei rund 64 Jahren. Dach, Heizung und Leitungen kommen irgendwann. Dann droht eine Sonderumlage.
- Formfehler bei Beschlüssen: Falsche Einladung, fehlende Frist, unklarer Text. Solche Beschlüsse können angefochten werden.
- Haftung: Wer als Eigentümer verwaltet und Pflichten verletzt, kann haften. Das betrifft zum Beispiel einen versäumten Winterdienst.
Was der Verwalter für eine kleine WEG tut
Ein Verwalter erledigt dieselben Aufgaben wie in einer großen Anlage, nur passend zur Größe:
- Hausgeld einziehen, Rechnungen zahlen, Konten trennen
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht erstellen
- Versammlung einladen, leiten und protokollieren
- Handwerker beauftragen und Wartungen planen
- Versicherungsschäden melden und abwickeln
Was der Grundpreis abdeckt und was laut Preisverzeichnis extra kostet, etwa ein Umlaufbeschluss oder ein Versicherungsschaden, steht transparent im Vertrag.
Der Vorteil für Sie: Das Geld der Gemeinschaft liegt auf einem eigenen Konto der WEG. Es ist sauber getrennt vom Geld einzelner Eigentümer. Jede Ausgabe ist belegt. Niemand aus dem Haus muss den „Hausmeister-Chef“ spielen. Und alle bekommen dieselben Informationen. Die vollständige Liste steht auf der Seite Leistungen der WEG-Verwaltung.
Für kleine Gemeinschaften ist der Umlaufbeschluss oft praktisch: Entscheidungen ohne Versammlung, wenn alle in Textform zustimmen.
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Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWas kostet die Verwaltung einer kleinen WEG?
Viele Eigentümer kleiner Häuser hören bei der Suche nur „zu klein“ oder „Preis auf Anfrage“. Laut dem Portal hausverwaltersuche.de liegt der NRW-Durchschnitt je Einheit bei kleinen Häusern höher als bei großen Anlagen.
Bei GOTTSCHLING Immobilien gibt es keine Staffel nach Hausgröße. Grundlage sind 24 € netto je Einheit und 5 € netto je Garage oder Stellplatz, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Was eine Einheit ist, legt die Teilungserklärung fest – nicht die Größe. Ihren genauen Preis zeigt der Preisrechner für die WEG-Verwaltung sofort an. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail und gilt drei Monate.
Mehr zu Preisen und Sonderleistungen lesen Sie auf der Seite Kosten der WEG-Verwaltung. Einen Vergleich mit der Mietverwaltung finden Sie unter Preise für WEG- und Mietverwaltung.
Typische kleine WEGs in Gelsenkirchen
In Gelsenkirchen gibt es viele kleine Gemeinschaften. Typische Fälle:
- Aufgeteilte Altbauten: Ein Mehrfamilienhaus aus der Gründerzeit wurde in Eigentumswohnungen aufgeteilt, etwa in der Neustadt oder in Ückendorf.
- Zwei- und Dreifamilienhäuser: Geschwister erben ein Haus und teilen es in Wohnungen auf.
- Kleine Nachkriegsbauten: Häuser aus der Nachkriegszeit mit sechs bis acht Wohnungen. Sie stehen in fast jedem Stadtteil, von Buer bis Rotthausen.
Gerade bei aufgeteilten Altbauten fehlen oft Rücklagen und Unterlagen. Ein Verwalter bringt Ordnung in die Zahlen und plant die nächsten Jahre. Liegt Ihr Haus in einem Stadterneuerungsgebiet, kann es sogar einen Zuschuss für Fassade und Hof geben. Details auf der Seite Zuschuss aus dem Haus- und Hofflächenprogramm.
So wechseln Sie von der Selbstverwaltung zum Profi
- Preis im Rechner berechnen und das Angebot an alle Eigentümer schicken.
- Versammlung einberufen oder einen Umlaufbeschluss vorbereiten.
- Verwalter mit Mehrheit bestellen und den Verwaltervertrag beschließen.
- Unterlagen, Kontodaten und Verträge an die Verwaltung übergeben.
Die Beschlusstexte gibt es zum Kopieren: Musterbeschluss Verwalterbestellung. Wichtig: Im Beschluss muss exakt „GOTTSCHLING Immobilien GmbH, Gemarkenstr. 37, 45147 Essen“ stehen, mit Zeitraum „vom [Datum] bis [Datum]“. Häufige Fehler sind „Gottschling Immobilien“ ohne „GmbH“, „Gottschling GmbH“ (das ist ein anderes Unternehmen) und ein fehlender Zeitraum. Dann muss die Bestellung in einer zweiten Versammlung wiederholt werden. GOTTSCHLING Immobilien ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG und Mitglied im VDIV NRW. Alle Grundlagen finden Sie auf der Seite WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen. Ob sich ein Verwalter für Ihr Haus lohnt, prüft der Ratgeber Hausverwaltung.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Muss eine kleine WEG einen Verwalter haben?
Nein, eine Pflicht zur Bestellung gibt es nicht. Jeder Eigentümer kann aber verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die WEG gemeinsam.
Darf ein Eigentümer die kleine WEG selbst verwalten?
Ja. Die Gemeinschaft kann einen Eigentümer zum Verwalter bestellen. Hat die WEG weniger als neun Sondereigentumsrechte, muss dieser nicht zertifiziert sein. Verlangt aber ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, gilt die Ausnahme nicht mehr.
Was kostet ein Verwalter für eine kleine WEG?
Grundlage sind 24 € netto je Einheit und Monat, Stellplätze 5 € netto, jeweils zzgl. Umsatzsteuer. Eine Staffel nach Hausgröße gibt es nicht. Den genauen Monatspreis für Ihr Haus können Sie im Preisrechner sofort ausrechnen. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail.
Braucht auch eine Zweier-WEG eine Jahresabrechnung?
Ja. Auch eine Gemeinschaft mit nur zwei Wohnungen braucht Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG). Ohne Abrechnung fehlt die Grundlage für Nachzahlungen und Erstattungen. Vermietende Eigentümer brauchen die Zahlen zudem für ihre Nebenkostenabrechnung.
Können kleine WEGs Beschlüsse ohne Versammlung fassen?
Ja, per Umlaufbeschluss in Textform. Dafür müssen grundsätzlich alle Eigentümer zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Gerade in kleinen Häusern spart das Zeit. Mehr dazu im Ratgeber Umlaufbeschluss.
Wie hoch sollte die Rücklage einer kleinen WEG sein?
Das Gesetz verlangt nur eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber keine Zahl. Die Höhe hängt vom Alter und Zustand des Hauses ab. In Gelsenkirchen sind viele Gebäude alt, deshalb sollte die Rücklage eher großzügig geplant werden. Hilfe gibt der Ratgeber Erhaltungsrücklage.
Verwaltet GOTTSCHLING Immobilien auch WEGs mit nur drei Wohnungen?
Ja. Auch für kleine Gemeinschaften in Gelsenkirchen ist GOTTSCHLING Immobilien der passende Verwalter. Den Preis für Ihr Haus sehen Sie im Preisrechner. Termine und Begehungen finden vor Ort statt. Versammlungen laufen – je nach Beschluss der Gemeinschaft – online, hybrid oder vor Ort. Online und hybrid sind für viele Eigentümer am bequemsten.
Fazit
Auch eine kleine WEG hat volle Pflichten: Abrechnung, Rücklage, Versicherung und Versammlung. Die Selbstverwaltung funktioniert oft, bis Streit, Krankheit oder ein Eigentümerwechsel kommt. Ein neutraler Verwalter schützt Ihr Geld und den Hausfrieden. Als Verwalter für Ihre kleine WEG nennt GOTTSCHLING Immobilien den Preis vorher, ohne Staffel und ohne Rätselraten. Berechnen Sie jetzt den Preis für Ihr Haus.
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